Omakustannusvuokralla katettavista menoista säädetään vuokra-asuntojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain (604/2001) 13 §:ssä sekä samansisältöisenä aravarajoituslaissa (1190/1993) 7 §:ssä.
Vuokranmäärityslaskelman laatimisperiaatteista ja omakustannusvuokraan hyväksyttävistä menoista on ohjeistettu tarkemmin ARAn vuokranmääritysoppaassa.
Omakustannusvuokraan hyväksytään menot, jotka aiheutuvat:
1) kiinteistön ja asuntojen rakentamista, hankintaa tai perusparantamista varten otetuista lainoista sekä luovutuskorvaukseen liittyvästä indeksitarkistuksesta, jos se on sisältynyt muulle kuin samaan konserniin kuuluvalle yhteisölle maksettuun luovutushintaan
2) kiinteistön ja rakennusten sekä asuntojen ylläpidosta ja hoidosta
3) kohtuullisesta varautumisesta perusparannuksiin ja ylläpito- ja hoitokustannuksiin
4) asuntojen vuokrauksesta ja hallinnoinnista
5) korkotukilain 15 §:n 2 momentin 1 kohdassa tai aravarajoituslain 10 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitetulle omarahoitusosuudelle laskettavasta korosta
6) omistajalle lain mukaan kuuluvista velvoitteista, jotka eivät johdu siitä, että omistaja olisi toiminut arava- tai korkotukilain tai muun lain vastaisesti
7) muusta vastaavasta hyväksyttävästä syystä.
Rahoituskulut (kohta 1)
Omakustannusvuokraan hyväksyttävät rahoitusmenot aiheutuvat vuokratalon rakentamisesta tai hankinnasta ja perusparantamisesta eli käytännössä rahoitusmenot muodostuvat arava- ja korkotukilainojen vuotuisista lyhennyksistä ja koroista.
Ylläpito- ja hoitokulut (kohta 2)
Omakustannusvuokraan hyväksytään hyvän kiinteistönpidon mukaiset ylläpito- ja hoitokulut. Ylläpitokustannuksia ovat muun muassa kiinteistönhoidosta aiheutuvat huolto-, sähkö-, lämmitys-, vedenkulutus- ja jätehuoltokustannukset.
Vuokratalon omistajan on toimittajatahosta riippumatta kilpailutettava arvoltaan merkittävimmät hankkimansa isännöinti-, huolto- ja muut kiinteistönhoitopalvelut sekä kunnossapitotyöt, joiden kattamista varten peritään tai on tarkoitus periä vuokraa.
Kohtuullinen varautuminen perusparannus-, ylläpito- ja hoitokustannuksiin (kohta 3)
Aravalainoitetuissa sekä 30.6.2018 tai sitä ennen korkotukilainoitetuissa ARA-kohteissa voi varautua tuleviin perusparannus-, ylläpito- ja hoitokustannuksiin keräämällä niitä varten varoja vuokrissa. Tuleviin kustannuksiin varautumalla voidaan vaikuttaa siihen, että vuokrien kehitys on tasaista eikä korjaus tai perusparannus toteutuessaan aiheuta merkittävää vuokran nousua. Varautumisen enimmäismäärä on säädelty.
Varautumista varten vuokrissa perittävä määrä saa olla:
-
enintään 1 €/asm2/kk, jos talon tai asunnon rahoittamiseksi myönnetyn lainan hyväksymisestä korkotukilainaksi on kulunut enintään 20 vuotta
-
enintään 2 €/asm2/kk, jos talon tai asunnon rahoittamiseksi myönnetyn lainan hyväksymisestä korkotukilainaksi on kulunut yli 20 vuotta.
1.7. 2018 tai sen jälkeen korkotukilainoitetuissa kohteissa tuleviin perusparannus-, ylläpito- ja hoitokustannuksiin varautuminen ei ole enää sallittu.
Hallintokulut (kohta 4)
Omakustannusvuokraan hyväksyttäviä vuokrataloyhtiön hallintoon kohdistuvia kuluja aiheutuu esimerkiksi asukkaiden valinnasta, taloushallinnosta, hallinnon toimitiloista, tietojärjestelmistä ja ohjelmistoista sekä ulkopuolisen isännöintitoimiston veloituksista aiheutuvat kulut.
Vuokratalon omistajan on toimittajatahosta riippumatta kilpailutettava arvoltaan merkittävimmät hankkimansa hallintopalvelut, joiden kattamista varten peritään tai on tarkoitus periä vuokraa.
Omarahoitusosuuden korko (kohta 5)
ARA-vuokratalon rakentamishankkeen kustannuksia hyväksyttäessä ARA vahvistaa hankkeelle omarahoitusosuuden. Omarahoitusosuudesta voidaan laskea kohteen vuokriin kulloinkin korkotuki-/arava-asetuksessa säädetty korko. Omarahoitusosuuden korko on 30.6.2018 tai sitä ennen hyväksytyissä korkotukilainoissa enintään neljä prosenttia. 1.7.2018 tai sen jälkeen hyväksytyissä korkotukilainoissa omarahoitusosuuden korko on enintään kuusi prosenttia.
Kilpailuttamisvelvollisuus
Kilpailuttamisvelvoitteesta säädetään vuokra-asuntojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain (604/2001) 13 b §:ssä sekä samansisältöisenä aravarajoituslaissa (1190/1993) 7 b §:ssä.
Vuokratalon omistajan on toimittajatahosta riippumatta kilpailutettava arvoltaan merkittävimmän hankkimansa isännöinti-, hallinto-, huolto- ja muut kiinteistönhoitopalvelut sekä kunnossapitotyöt, joiden kattamista varten peritään tai on tarkoitus periä vuokraa. Jos yhteisöllä on palkattuna omaa henkilöstöä näitä palveluja varten, säännös ei velvoita omien töiden kilpailuttamiseen. Tällöinkin on aika ajoin perusteltua selvittää, onko sama palvelu saatavissa ulkopuoliselta toimijalta edullisemmin. Hankintaa ei saa jakaa eriin, osittaa eikä laskea poikkeuksellisin menetelmin kilpailutusvelvoitteen välttämiseksi.
Jos hankinnan arvo ilman arvonlisäveroa ylittää julkisista hankinnoista ja käyttöoikeussopimuksista annetussa laissa (1397/2016) säädetyn kansallisen kynnysarvon, hankinta on kilpailutettava, jollei pakottavista kiireellisistä syistä tai muusta laista muuta johdu.
Jos palvelut ja kunnossapitotyöt ostetaan vuokrataloyhtiön kanssa samaan konserniin kuuluvalta yhtiöltä, on ne kilpailutettava riippumatta siitä, tuotetaanko ne omistajayhteisön muodostaman konsernin yleishyödyllisen osion sisällä vai sen ulkopuolella. Jos vuokratalon omistaja on julkisista hankinnoista ja käyttöoikeussopimuksista annetussa laissa (1397/2016) tarkoitettu hankintayksikkö, säädetään sen velvollisuudesta hankintojen kilpailuttamiseen edellä mainitussa laissa.
Omakustannusvuokrilla ei saa kattaa omistajan muun toiminnan kuluja tai muita ARAn tukemiin asuntoihin ja muihin ARAn tukemiin tiloihin liittyviä kuluja.
Vuokralaskelmien laadinnassa ja tarkastamisessa voi hyödyntää ARAn laatimaa vuokralaskuria ja siihen liittyviä ohjeita.